|
ЗАКЛАДНАЯ
<<--- --->>
КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
Ипотека может
возникнуть и в случае, когда договор об ипотеке,
то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя,
направленное на установление залога недвижимости, отсутствует.
Специфика такого вида ипотеки позволяет говорить об особой
разновидности ипотеки — ипотеки в
силу закона (законной ипотеки).
Разграничение данного вида ипотеки предусмотрено и в Гражданском
кодексе, согласно которому залог возникает в силу договора, а
также на основании закона при наступлении указанных в нем
обстоятельств. Фактически законодатель видит возможность
возникновения залога при условии заключения договора о залоге
либо независимо от заключения такого договора, но в обоих
случаях при наличии указанных в законе обстоятельств.
В первом случае речь идет о договорной ипотеке, которая
возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее
установление, и других юридических фактов. Во втором случае — о
законной ипотеке, которая возникает при наличии определенных
законом юридических фактов, при отсутствии волеизъявления сторон
на установление ипотеки, то есть законная ипотека возникает при
двух условиях:
• в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в законе,
а не в силу закона;
• в числе этих обстоятельств отсутствует договор об ипотеке.
Для договорной ипотеки определяющее значение имеет факт
государственной регистрации, с момента которой она считается
возникшей. Законная
ипотека считается возникшей при наступлении указанных в законе
обстоятельств, а ее государственная регистрация не предусмотрена,
и, соответственно, не носит правоустанавливающего характера.
Именно это формальное различие приводит к возникновению
множества скрытых, негласных ипотек, допускающих возможность
двойных продаж недвижимости. Кроме того, законную ипотеку можно
разделить на два вида: императивную и диапозитивную. Первая
возникает помимо воли сторон в силу императивных норм закона.
Например, по договору ренты получатель ренты, безусловно,
приобретает право залога на передаваемое по договору имущество.
Диспозитивная законная ипотека предполагает возможность как
возникновения ипотеки, так и ее «невозникновения» по соглашению
сторон. Стороны могут заранее предусмотреть, что ипотека не
возникнет в силу закона.
Российское законодательство предусматривает следующие основания
возникновения законной ипотеки:
• рента; • удержание; • продажа в кредит; • ипотека жилых домов
и квартир. По договору ренты одна сторона — получатель ренты
передает другой стороне — плательщику ренты в собственность
имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное
имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его
содержание в иной форме. При этом согласно пункту 1 ст. 587 ГК
РФ своевременная выплата ренты плательщиком ренты обеспечивается
правом залога на передаваемое имущество, которое возникает у
получателя ренты. Это право возникает у получателя ренты помимо
его воли и не может быть изменено по соглашению сторон.
В соответствии со статьей 584 ГК РФ договор ренты недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации. При этом прямых
предписаний о необходимости регистрации ренты как обременения
недвижимости в законодательстве нет. Но поскольку пунктом 1 ст.
586 ГК РФ рента прямо признана обременением недвижимости, то на
нее автоматически должно распространяться исключение,
установленное пунктом 3 ст. 7 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»: сведения правоустанавливающих документов об
обременениях недвижимости относятся к числу открытых, то есть
предоставляются любому желающему на условиях, установленных
названным Законом. Это правило позволяет считать легальную
ипотеку, обеспечивающую выплату рентных платежей, гласной.
При отсутствии между кредитором и должником договора о залоге и
при наличии обстоятельств, указанных в законе — неисполнение
должником в срок своего обязательства, у кредитора возникает
право залога на удерживаемую вещь. Одновременно возникает
вопрос, может ли
недвижимость быть удерживаемой вещью?
Удерживать можно только ту вещь, которой владеешь, то есть вещь,
которая фактически находится у тебя. Поскольку
недвижимым имуществом является имущество, которое неразрывно
связано с землей, то возможность удержания такого имущества
является противоестественной.
Продажа в кредит предполагает оплату товара через определенное
время после его передачи покупателю. При этом согласно пункту 5
ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в
том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в
залоге у продавца с момента его передачи покупателю в
обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если
иное не предусмотрено договором. Данная норма распространяется
на все виды недвижимости, которые могут быть предметом
купли-продажи. При этом залог
недвижимого имущества, проданного в кредит, является закрытой
информацией для третьих лиц,
поскольку заинтересованное лицо не может получить информацию о
том, что конкретная недвижимость является проданной в кредит и
задолженность еще не погашена, поскольку такие сведения не
являются открытыми для неограниченного круга лиц.
Согласно пункту 3 ст. 7 Закона о регистрации, содержание
правоустанавливающих документов может быть раскрыто лишь
ограниченному кругу лиц. Это означает, что заинтересованное лицо
лишено возможности установить, имеется ли в договоре
купли-продажи недвижимости условие о рассрочке оплаты, и
соответственно, о наличии обременения недвижимости залогом.
Более того, даже если заинтересованное лицо знает об условии
оплаты в рассрочку, то вывод о наличии обременения будет все
равно предположительным, поскольку сведения об исполнении
обязательств не вытекают из договора. Таким образом, ипотека
недвижимого имущества, возникающая в силу закона, может нести
порой и неблагоприятные последствия в силу своей негласности.
Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка
или иной кредитной организации либо за счет целевого займа,
предоставленного другим юридическим лицом, возникает в
соответствии со статьей 77 Закона об ипотеке без какого-либо
дополнительного соглашения. Федеральный закон об ипотеке
предусматривает установление залога недвижимости, которое
обеспечивает кредитное обязательство банка, кредитной
организации или иного заемщика. В таком .случае право залога
возникает у заемщика с момента регистрации договора
купли-продажи жилого дома или квартиры. Гражданское
законодательство не предусматривает такого вида купли-продажи
квартиры (жилого дома) за счет кредита банка. Поэтому в случае
если стороны самостоятельно не предусмотрят в договоре источник
средств на приобретение жилья, то договор купли-продажи
недвижимости будет зарегистрирован в соответствии с законом, но
без упоминания права залога. При этом заемщик не теряет свое
право залога и без регистрации, однако для третьих лиц такая
ипотека является в большинстве случаев негласной
Однако закон предоставляет сторонам возможность предусмотреть в
договоре купли-продажи квартиры (жилого дома) отсутствие ипотеки
как таковой: «Если иное не предусмотрено законом или договором,
жилой дом или квартира, приобретенные в собственность на
средства кредита банка или иной организации, считаются
находящимися в залоге с момента государственной регистрации
договора купли-продажи жилого дома или квартиры». Исходя из
положений закона можно сказать, что только в
отношении законной ипотеки, о6еспечивающей выплату ренты, а
также ипотеки, в отношении недвижимости, которой кредитор
владеет на праве удержания, существует гласность ипотеки.
В остальных случаях ипотека является негласной и возникает она
вне зависимости от государственной регистрации, что, в свою
очередь, не защищает права и законные интересы третьих лиц,
которые могут выступать сторонами в последующих сделках
отчуждения недвижимого имущества. На практике отсутствие
требования государственной регистрации в отношении законной
ипотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента
договора купли-продажи недвижимости в рамках ипотечного
жилищного кредитования может привести к массовому нарушению прав
граждан.
|
