ВОПРОСЫ по ИПОТЕКЕ
<<---
--->>
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ
В каком возрасте можно рассчитывать на получение ипотечного
кредита?
Как правило, с 18-21 года. Но есть нюансы. Молодые люди,
подлежащие призыву в армию, вряд ли получат кредит. Лицам
предпенсионного возраста в большинстве банков тоже кредита не
дадут, если наступление пенсионного возраста приходится на
период погашения кредита. Есть отдельные программы, где это
разрешается, но там дороже страхование жизни такого заемщика, и
то при условии успешного прохождения очень жесткой медкомиссии.
Кто такой поручитель?
Это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя
письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в
случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне
ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих
обязательств банк может истребовать его задолженность по суду.
При этом права на объект, ради которого заемщик брал кредит, к
поручителю не переходят даже после того, как он полностью
рассчитается с банком. Для этого потребуется еще один суд:
поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.
Кто может выступать созаемщиком? Как правило, супруг. Но в некоторых банках рассматривают и более
дальние родственные связи, а также гражданский брак и
т.д. Просто в этом случае и кредит, и приобретаемая на него
собственность делятся на доли - пропорционально мере
ответственности каждого из созаемщиков.
Каковы требования банков к созаемщикам?
Если их доходы учитываются в расчетах суммы кредита (а чаще
всего именно так), то требования банков точно такие же, как к
заемщикам: доходы, работа, возраст и т.д.
Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком?
Не обязательно. На практике применяются три варианта решения
проблемы:
супруг-созаемщик;
супруг-поручитель;
брачный контракт между супругами, согласно которому право
собственности на жилье, покупаемое в кредит, остается только за
заемщиком.
Но если первая схема распространена повсеместно, то банк,
который согласится на вторую и третью, надо еще поискать.
Учитываются ли доходы поручителей в расчетах величины кредита?
В большинстве банков, работающих сегодня с ипотечным
кредитованием, уровень доходов поручителей не учитывается при
расчете величины ипотечного кредита. Однако независимо от этого
многие банки предъявляют к поручителям требования не менее
жесткие, чем к заемщику. Так, например, ежемесячный доход
поручителя должен быть достаточен для выполнения в случае
необходимости им обязательств перед банком по кредитному
договору.
Какие доходы банки относят к "белым", "серым"?
Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в
основном дело обстоит так. "Белые" - это доходы по основному
месту работы, подтверждаемые официальной справкой по форме N 2-НДФЛ
или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью главного
бухгалтера организации или лица, его замещающего, и печатью
организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные)
доходы, подтверждаемые документально у источника их получения
либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы
от зарегистрированной аренды недвижимости и т.п.). "Серыми"
считаются доходы по месту работы, выплачиваемые "в конверте",
если их можно как-то проверить (способы проверки у банков
разные), и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые
доходы.
Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без
наличия варианта жилья?
Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Более
того, банки для подбора недвижимости выделяют 3-4 месяца. Хотя
будущее за схемами, предусматривающими одновременное
предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту
недвижимости.
Кто отвечает за качество проверки квартиры?
В конечном итоге - страховщик. Если квартира окажется "нечистой"
и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит
убытки - по крайней мере банка. Согласно статье 31.1
Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" с 2005 г. государство взяло на себя обязательство
по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое
помещение, правда, объем этой ответственности ограничен одним
миллионом рублей.
Когда и как необходимо внести первоначальный взнос за жилье?
Внести его надо до получения кредита. Чаще всего он вносится на
индивидуальный счет в кредитующем банке. Но иногда засчитываются
целевые платежи, сделанные заемщиком ранее.
В какой форме выдаются кредитные деньги?
В зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы
получить кредит наличными, надо предоставить в банк не только
договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату
из рук в руки, но и успеть зарегистрировать этот договор. Как
правило, это невозможно. Поэтому наличные в таких случаях
закладываются в банковскую ячейку, которую продавец недвижимости
может открыть только после предъявления банку свидетельства о
праве собственности.
Если у заемщика есть созаемщик или поручитель - зачем
страхование жизни заемщика?
Для ответа на данный вопрос достаточно представить ситуацию в
случае смерти должника.
В случае, если у заемщика есть поручитель, он, согласно ст.363
ГК РФ, несет субсидиарную ответственность по обязательствам
заемщика. Это означает, что если заемщик по каким-то причинам не
выполнит своего обязательства перед банком, то поручитель будет
отвечать перед банком в сумме, не погашенной должником. После
расчетов по долгам умершего должника поручитель сможет
предъявить регрессный иск к его наследникам (принявшим
наследство в установленном порядке).
В случае, если у заемщика есть созаемщик, он отвечает по
обязательствам перед банком солидарно с заемщиком, то есть в
равных долях. Возникает вопрос, а кто будет платить вторую
половину? Ответ - наследники заемщика, надлежащим образом
принявшие наследство. А если учесть, что наследство можно
принять только по истечении шести месяцев с момента смерти
наследодателя, то налицо убытки банка. В случае же, если риск
смерти заемщика будет застрахован, при наступлении страхового
случая выплаты будет осуществлять страховая компания.
Откуда лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с
банка, с агентства недвижимости или откуда-то еще?
Это зависит от конкретной ситуации. Но если ни с объектом, ни с
кредитом ясности еще нет, то лучше все же начинать с того места,
где предложат объект. Однако при этом очень хорошо, если в этом
же месте будет предоставлена квалифицированная консультация по
кредиту, а возможно, и помощь в его получении. Ипотечный брокер
в составе риэлторской компании - то, что нужно такому клиенту.
Брокер все организует.
Сколько стоят услуги брокера?
Первичная консультация, на которой подбирается конкретный
кредит, подходящий клиенту, как правило, бесплатна. А вот
реальная помощь брокера в согласовании и получении этого кредита
может стоить несколько сотен долларов.
Чьи интересы представляет ипотечный брокер?
В классическом понимании - интересы банков, ибо он является
продавцом их кредитных продуктов. Однако в нашей
действительности, когда между большинством потенциальных
заемщиков и банками пока существует пропасть, гораздо более
актуальным является брокер, работающий по поручению клиента и
действующий исключительно в его интересах.
Является ли работа с ипотечным брокером гарантией получения
кредита?
Если это хороший брокер, черпающий информацию не из Интернета, а
непосредственно из банков, по соответствующим договорам с ними,
то гарантия практически стопроцентная.
Сколько времени потребуется, чтобы совершить сделку по покупке
квартиры по ипотеке, если имеется в наличии 60% суммы и получено
принципиальное согласие от банка на рассмотрение заявки на
кредит?
Рассмотрение заявки в банке с момента подачи полного пакета
документов занимает от 3 до 7 дней. Если квартира уже подобрана
и присутствуют все необходимые документы, то необходимо
произвести оценку квартиры, предстраховую экспертизу (это в
среднем занимает 5-7 дней), если все в порядке (приобретаемая
квартира устраивает банк), то еще 2 дня необходимо для
подписания кредитного договора, договора страхования и
оформление договора купли-продажи и ипотеки.
Как получить разрешение из органов опеки, если
несовершеннолетний ребенок - собственник, на продажу квартиры и
покупку квартиры по ипотеке в другом регионе?
Если в договоре купли-продажи будет фраза о том, что после
погашения кредита в квартире будет выделена доля на ребенка, то
иногда органы опеки дают разрешение на сделку.
Входят ли платежи по страхованию в сумму выдаваемого кредита?
Нет. Платежи, подлежащие уплате за страхование, в сумму кредита
не входят, однако некоторые банки готовы предоставить заемщику кредит на
неотложные нужды или потребительский кредит для оплаты этих расходов.
|