НЕСТАНДАРТНЫЕ КРЕДИТНЫЕ РИСКИ
<<---
--->>
ЭТАПЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Выделяют
две схемы (модели) ипотечного кредитования.
Двухуровневая схема («американская модель»)
опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели
заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в
обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно
переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство
заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает
кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при
этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно
возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят
переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом
прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат,
то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать
ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании
требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых
инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество
ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и
создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат
по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы
не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом.
Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и
затем также выступают посредниками, передавая инвестору,
купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом
своей маржи.
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше
ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется
уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта
заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь
ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств.
Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные
бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и
позволяет вкладывать в них средства самым консервативным
инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в
ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Одноуровневая схема («немецкая модель»)
представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки,
базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования
по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse,
французских Livret Epargne Logement, американских Savings &
Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить
необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50%
ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем
получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее
выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь
замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с
формирования уставного капитала и имеет на его основе свой
собственный источник средств (включая квартирный фонд) для
выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и
привлеченные) используются только для осуществления уставной
деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и
выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
|